Czy notariusz odmówi aktu bez świadectwa energetycznego?

Krótka odpowiedź: nie. W 2026 roku notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego tylko dlatego, że sprzedający nie przedstawił świadectwa charakterystyki energetycznej. Zgodnie z ustawą, rola notariusza sprowadza się do odnotowania faktu przekazania świadectwa lub – w razie jego braku – do pouczenia o grożącej karze grzywny. Nie oznacza to jednak, że brak świadectwa jest bez znaczenia – konsekwencje dla sprzedającego bywają poważne, a przepisy w 2026 roku są egzekwowane ostrzej niż kiedykolwiek wcześniej.

W tym artykule wyjaśniamy, co tak naprawdę mówią przepisy, jakie są konsekwencje braku świadectwa energetycznego u notariusza, czy darowizna mieszkania wymaga świadectwa oraz kiedy w praktyce pojawia się oświadczenie o braku świadectwa w akcie notarialnym. Jeśli planujesz sprzedaż, darowiznę lub wynajem nieruchomości – ten tekst oszczędzi Ci nerwów, pieniędzy i problemów z fiskusem.

Podstawa prawna – skąd w ogóle wziął się ten obowiązek

Obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy czynnościach notarialnych wynika bezpośrednio z:

ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2014 poz. 1200, z późn. zm.),
nowelizacji tej ustawy z 7 października 2022 r., która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r.,
dyrektywy EPBD 2024/1275 Parlamentu Europejskiego i Rady, stopniowo wdrażanej w polskim porządku prawnym od 2026 r.

Kluczowy jest art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, który wprowadził obowiązek przekazania świadectwa nabywcy przy sprzedaży oraz najemcy przy najmie. To właśnie ten przepis odpowiada na pytanie, jaką rolę odgrywa notariusz – i wbrew powszechnemu przekonaniu, rola ta nie polega na blokowaniu transakcji.

Warto wiedzieć: pierwotny projekt ustawy zakładał, że notariusz będzie miał obowiązek odmowy sporządzenia aktu, jeśli sprzedający nie okaże świadectwa. Po interwencji Krajowej Rady Notarialnej rząd wycofał się z tego pomysłu – notariusz nie blokuje transakcji, ale ma obowiązek pouczyć sprzedającego o grożącej karze grzywny.

Jeżeli chcesz poznać szerszy kontekst dokumentu, sprawdź nasz główny przewodnik: Świadectwo charakterystyki energetycznej – kompletny poradnik 2026.

Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu bez świadectwa?

To pytanie zadaje dziś niemal każdy sprzedający, który orientuje się w temacie w ostatniej chwili – na kilka dni przed wizytą u notariusza. Odpowiedź brzmi jednoznacznie:

Notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego z powodu braku świadectwa charakterystyki energetycznej.

Potwierdza to zarówno Krajowa Rada Notarialna (w oficjalnym komunikacie dotyczącym interpretacji art. 11 ustawy), jak i Ministerstwo Rozwoju i Technologii w swoich wyjaśnieniach dostępnych na portalu gov.pl. Ustawa nie uzależnia ważności aktu notarialnego ani samej czynności notarialnej od okazania świadectwa.

Co w takim razie robi notariusz?

W praktyce, gdy świadectwo nie zostaje przekazane nabywcy w dniu podpisania umowy, notariusz wykonuje trzy czynności:

Poucza sprzedającego o obowiązku wynikającym z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Informuje o grożącej karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.
Odnotowuje ten fakt w treści aktu notarialnego – zazwyczaj w formie oświadczenia stron oraz pouczenia.

Sam akt notarialny zostaje sporządzony, a własność nieruchomości zostaje skutecznie przeniesiona. Brak świadectwa nie unieważnia transakcji, ale rodzi odpowiedzialność wykroczeniową po stronie sprzedającego i ryzyko roszczeń ze strony nabywcy.

Uwaga na praktykę rynkową

Chociaż prawo nie pozwala notariuszowi odmówić sporządzenia aktu, w praktyce coraz więcej kancelarii stosuje bardziej rygorystyczne podejście:

niektórzy notariusze wymagają okazania oryginału świadectwa w wersji papierowej z podpisem audytora,
inni akceptują wyłącznie wersję elektroniczną podpisaną kwalifikowanym podpisem lub profilem zaufanym,
zdarzają się żądania dopisku potwierdzającego wygenerowanie świadectwa z Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCEB).

Dlatego zawsze warto zapytać notariusza z wyprzedzeniem, w jakiej formie chce otrzymać świadectwo, żeby uniknąć sytuacji, w której trzeba w pośpiechu szukać audytora dzień przed podpisaniem aktu.

Brak świadectwa energetycznego u notariusza – konsekwencje

To jest sekcja, którą powinien przeczytać każdy sprzedający. Bo choć sam notariusz nie zablokuje transakcji, brak świadectwa energetycznego u notariusza konsekwencje może generować bardzo konkretne – zarówno finansowe, jak i prawne.

1. Grzywna do 5 000 zł

To najczęściej wymieniana sankcja. Zgodnie z art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, kto nie wywiązuje się z obowiązku przekazania świadectwa nabywcy lub najemcy, podlega karze grzywny wymierzanej na podstawie Kodeksu wykroczeń. Maksymalna kwota to 5 000 zł. O jej nałożeniu decyduje sąd, na wniosek osoby, która świadectwa nie otrzymała (najczęściej jest to kupujący).

W niektórych publikacjach można spotkać informację o grzywnach sięgających 20 000 zł – w stanie prawnym obowiązującym w 2026 roku ustawowy górny pułap to nadal 5 000 zł zgodnie z przepisami o wykroczeniach. Warto ignorować sensacyjne nagłówki i opierać się na rzeczywistych przepisach.

2. Ryzyko roszczeń cywilnych ze strony kupującego

Tu zaczyna się najciekawsze. Brak świadectwa to nie tylko kwestia kary administracyjnej – to realne ryzyko odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeżeli po zakupie okaże się, że rachunki za ogrzewanie są znacznie wyższe niż kupujący mógł racjonalnie zakładać, może on:

żądać dostarczenia świadectwa w terminie 14 dni od zawarcia umowy,wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny (rękojmia za wady),
w skrajnych przypadkach próbować doprowadzić do odstąpienia od umowy,
jeżeli brak informacji o charakterystyce energetycznej był istotny dla jego decyzji zakupowej.

3. Problemy z ubezpieczeniem nieruchomości

Coraz więcej ubezpieczycieli odwołuje się do parametrów energetycznych budynku przy ocenie ryzyka. Brak aktualnego świadectwa może – w określonych sytuacjach – ograniczyć zakres ochrony ubezpieczeniowej, szczególnie w przypadku szkód wynikających z instalacji grzewczych lub elektrycznych.

4. Pogorszenie pozycji negocjacyjnej

Kupujący, który wie, że sprzedający nie ma świadectwa, ma w ręku silny argument negocjacyjny. Może zażądać obniżki ceny, wyznaczenia krótkiego terminu na dostarczenie dokumentu lub pokrycia kosztu wykonania świadectwa. W praktyce wielu sprzedających traci na braku świadectwa dużo więcej niż kosztowałoby jego przygotowanie.

Czy darowizna mieszkania wymaga świadectwa energetycznego?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań – i jedno z najbardziej mylących, bo odpowiedź nie wynika wprost z ustawy.

Litera prawa

Art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wymienia trzy sytuacje, w których świadectwo musi zostać przekazane:

sprzedaż budynku lub jego części,
najem budynku lub jego części,
oddanie nowego budynku do użytkowania.

Słowo „darowizna” w przepisie nie pada. Z pozoru mogłoby się więc wydawać, że czy darowizna mieszkania wymaga świadectwa – to pytanie, na które odpowiedź brzmi „nie”.

Jak jest w praktyce

W rzeczywistości sprawa jest bardziej złożona. Darowizna jest formą zbycia nieruchomości – a ustawa w art. 11 ust. 1 używa szerszego pojęcia „zbycie prawa własności”. W konsekwencji znaczna część prawników, notariuszy i audytorów energetycznych stoi na stanowisku, że obowiązek przekazania świadectwa dotyczy również darowizny.

Argumenty za tą interpretacją:

darowizna, tak jak sprzedaż,
prowadzi do przeniesienia własności w formie aktu notarialnego,
cel ustawy (ochrona interesu nabywcy/obdarowanego) jest w obu przypadkach identyczny,
obdarowany ma takie samo prawo do informacji o klasie energetycznej nieruchomości jak kupujący.

Praktyka notarialna w 2026 roku

W 2026 roku większość kancelarii notarialnych wymaga świadectwa również przy darowiznach, szczególnie po nowelizacji związanej z dyrektywą EPBD. Niektórzy notariusze dopuszczają sporządzenie aktu bez świadectwa, ograniczając się do pouczenia – ale stanowi to mniejszość.

Nawet jeżeli notariusz zaakceptuje brak świadectwa:

obdarowany zyskuje nieruchomość bez kluczowej informacji o kosztach jej eksploatacji,
przy dalszej sprzedaży lub wynajmie przez obdarowanego świadectwo i tak będzie niezbędne,
w razie kontroli lub sporu rodzinnego brak dokumentu może zostać wykorzystany jako argument przeciwko darczyńcy.

Rekomendacja

Niezależnie od interpretacji – jeżeli przekazujesz mieszkanie lub dom w darowiźnie, zamów świadectwo energetyczne. Kosztuje od 300 do 600 zł za mieszkanie i od 500 do 1 200 zł za dom, a eliminuje wszystkie potencjalne problemy. Traktuj to jako element „uporządkowanej” darowizny – tak samo ważny jak uregulowane księgi wieczyste.

Oświadczenie o braku świadectwa w akcie notarialnym – kiedy i po co?

Pojęcie „oświadczenie o braku świadectwa w akcie notarialnym” brzmi tajemniczo, ale w praktyce sprowadza się do prostej rzeczy: jeżeli w dniu podpisywania aktu sprzedający nie dysponuje świadectwem, notariusz musi to w akcie odnotować.

Jak to wygląda technicznie

W treści aktu notarialnego pojawia się standardowy blok o następującej logice:

notariusz wskazuje, że pouczył strony o obowiązku wynikającym z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków,
sprzedający składa oświadczenie, że nie posiada (lub nie przekazuje w dniu zawarcia umowy) świadectwa charakterystyki energetycznej,
notariusz poucza o grożącej karze grzywny,kupujący przyjmuje to do wiadomości.

To właśnie ten fragment nazywany jest potocznie „oświadczeniem o braku świadectwa w akcie notarialnym”. Jest to wymóg proceduralny po stronie notariusza – nie jest to jednak sposób na „wyjście z problemu”.

Czy oświadczenie w akcie zwalnia z kary?

Nie. To bardzo ważne. Oświadczenie złożone przed notariuszem:

nie anuluje obowiązku przekazania świadectwa,
nie chroni przed grzywną (kupujący dalej może złożyć wniosek o ukaranie),
nie zamyka drogi do roszczeń cywilnych (rękojmia, żądanie obniżenia ceny).

W praktyce oświadczenie o braku świadectwa jest jak „kwit dłużny” – potwierdza, że zobowiązanie istnieje, ale nie je wykonuje. Jeżeli masz wybór, zawsze lepiej dostarczyć świadectwo przed aktem, niż składać oświadczenie o jego braku.

Kiedy oświadczenie jest rozsądnym wyjściem?

Istnieją sytuacje, w których brak świadectwa w dniu aktu jest nieunikniony, np.:

transakcja musi dojść do skutku w określonym terminie (termin umowy przedwstępnej),
budynek jest nietypowy i przygotowanie świadectwa wymaga więcej czasu,
sprzedający i kupujący uzgadniają, że świadectwo zostanie dostarczone w terminie 14 dni po akcie.

W takich przypadkach oświadczenie w akcie + dostarczenie dokumentu zgodnie z ustaleniami to praktyczne rozwiązanie – pod warunkiem, że sprzedający faktycznie dotrzyma terminu.

Co zmienia rok 2026? Dyrektywa EPBD i nowe klasy energetyczne

Rok 2026 to w obszarze świadectw energetycznych moment przełomowy. Polska wdraża kolejne elementy zaktualizowanej dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive 2024/1275), co oznacza kilka konkretnych zmian, o których warto wiedzieć przed wizytą u notariusza.

1. Nowe klasy energetyczne A+ do G

Świadectwo w 2026 roku przypomina etykietę energetyczną znaną z pralek czy lodówek. Klasy energetyczne budynku:

A+ / A – budynki pasywne i niemal zeroenergetyczne,
B / C – budynki nowoczesne, spełniające aktualne wymagania techniczne,
D / E – typowe budynki po 2000 r., standard w branży,
F / G – budynki stare, nieocieplone, energochłonne.

Klasa energetyczna to nie tylko informacja. To czynnik cenotwórczy – mieszkania w klasach A i B są wyceniane coraz wyżej, a nieruchomości w klasie G coraz trudniej sprzedać.

2. Obowiązek podawania klasy energetycznej w ogłoszeniach

Od 2026 roku każde ogłoszenie sprzedaży lub najmu nieruchomości musi zawierać:

wskaźnik EP (zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną),
klasę energetyczną w nowej skali.

Portale nieruchomościowe odrzucają ogłoszenia bez tych danych, a brak informacji w ogłoszeniu to kolejna podstawa do grzywny.

3. Rygorystyczne kontrole CRCEB

Każde świadectwo musi być zarejestrowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Notariusze w 2026 roku weryfikują ten numer podczas sporządzania aktu. Świadectwo spoza rejestru – nawet jeśli wygląda profesjonalnie – jest prawnie nieważne.

Kiedy świadectwo energetyczne nie jest wymagane?

Wbrew obiegowym mitom – nie każdy obiekt podlega obowiązkowi świadectwa.

Ustawa wprost wyłącza z niego:

budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² (np. małe domki letniskowe, portiernie) – uwaga: kawalerka 25 m² w bloku nie jest budynkiem wolnostojącym i świadectwa wymaga,
budynki zabytkowe wpisane do rejestru zabytków (z wyjątkami),
budynki kultu religijnego,
budynki przemysłowe i gospodarcze nieposiadające instalacji zużywających energię (poza instalacją oświetlenia),
budynki mieszkalne używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku.

To wszystko. Poza tymi wąskimi wyjątkami – każda nieruchomość sprzedawana, darowana lub wynajmowana w 2026 roku powinna posiadać ważne świadectwo charakterystyki energetycznej.

Jak uniknąć problemów u notariusza? Praktyczna checklista

Jeżeli zbliża się termin sporządzenia aktu notarialnego, przejdź przez tę listę:

Minimum 2–3 tygodnie przed aktem:

Zamów świadectwo u audytora wpisanego do CRCEB (możesz zamówić w naszej firmie G-CERT).
Wybierz formę świadectwa (papierowa / elektroniczna) po uzgodnieniu z notariuszem.
Upewnij się, że świadectwo dotyczy dokładnie tej nieruchomości, która jest przedmiotem umowy (dla lokalu – świadectwo lokalu, nie całego bloku).

Tydzień przed aktem:

Zweryfikuj datę ważności świadectwa (10 lat od wystawienia, krócej jeśli był remont zmieniający charakterystykę).
Sprawdź zgodność danych adresowych, powierzchni i wskaźników.
Prześlij kopię świadectwa notariuszowi (najlepiej e-mailem z cc do kupującego).

W dniu aktu:

Zabierz oryginał świadectwa (nawet jeśli notariusz akceptuje elektroniczne – na wszelki wypadek).
Upewnij się, że notariusz odnotuje fakt przekazania świadectwa w treści aktu.
Zatrzymaj potwierdzenie przekazania świadectwa dla swoich archiwów.

Potrzebujesz świadectwa energetycznego? Zamów u nas

Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej to koszt od 300 zł i kilka dni roboczych – to zdecydowanie mniej niż ryzyko grzywny, renegocjacji ceny czy opóźnienia transakcji u notariusza.

Dlaczego warto zamówić świadectwo w G-CERT:

Audytorzy wpisani do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCEB) – Twoje świadectwo jest ważne u każdego notariusza w Polsce.
Termin realizacji: już od 24 godzin – nawet jeśli akt notarialny masz zaplanowany na najbliższy tydzień.
Pełna dokumentacja + pomoc w razie pytań notariusza – nie zostaniesz sam z dokumentem.
Obsługa w całej Polsce – świadectwa dla mieszkań, domów, lokali usługowych i budynków komercyjnych.
Również audyty energetyczne – jeśli planujesz termomodernizację, dotację Czyste Powietrze lub chcesz poprawić klasę energetyczną nieruchomości.

Zamów świadectwo charakterystyki energetycznej online lub zadzwoń bezpośrednio +48 501 564 561 i uzyskaj błyskawiczną wycenę. Pomożemy Ci dopiąć formalności przed wizytą u notariusza – bez stresu, bez niespodzianek, bez zbędnych kosztów.

Czy notariusz może odmówić podpisania aktu bez świadectwa energetycznego w 2026 roku?