Kiedy świadectwo energetyczne jest potrzebne?
To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli nieruchomości w świetle znowelizowanych przepisów obowiązujących od 2023 roku. Świadectwo charakterystyki energetycznej (potocznie zwane świadectwem energetycznym) to urzędowy dokument opisujący, ile energii zużywa budynek lub lokal na potrzeby ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji, ciepłej wody, a także oświetlenia. Obowiązek posiadania takiego świadectwa w określonych sytuacjach wynika z prawa europejskiego i krajowego – ma na celu promowanie efektywności energetycznej budynków oraz informowanie użytkowników o kosztach eksploatacji i możliwościach oszczędności.
W niniejszym artykule wyjaśniamy aktualne wymogi prawne dotyczące świadectw energetycznych i przedstawiamy konkretne przypadki, kiedy posiadanie ważnego świadectwa jest obowiązkowe z mocy prawa, a kiedy nie jest wymagane. Omówimy m.in. sytuacje związane ze sprzedażą i wynajmem nieruchomości, oddaniem nowego budynku do użytkowania, inwestycjami deweloperskimi oraz zmianą sposobu użytkowania budynku. Przybliżymy również wyjątki od obowiązku oraz wskażemy, jakie konsekwencje grożą za brak świadectwa. Wszystko to w przystępny sposób, z zachowaniem poprawności prawnej, tak abyś mógł zrozumieć swoje obowiązki i prawa w tym zakresie.
Sprzedaż nieruchomości – obowiązkowe świadectwo przy akcie notarialnym
Zgodnie z ustawą, przy sprzedaży budynku lub lokalu mieszkalnego sprzedający ma obowiązek przedstawić nabywcy ważne świadectwo charakterystyki energetycznej jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Dotyczy to zarówno sprzedaży domu czy mieszkania, jak i zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Notariusz jest zobligowany odnotować przekazanie świadectwa w akcie notarialnym lub pouczyć strony o grożącej karze, jeśli dokumentu brak. W praktyce notariusze mogą odmówić sporządzenia aktu sprzedaży, jeżeli nie przedstawisz aktualnego świadectwa.
Co ważne, kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa – nawet jeśli by chciał zrezygnować, sprzedający i tak musi mu je przekazać. Brak świadectwa przy sprzedaży może skutkować karą grzywny do nawet 5000 zł dla sprzedającego. Ponadto, najnowsze przepisy dają nabywcy możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży w ciągu 14 dni od zakupu, jeśli nie otrzymał wymaganego świadectwa. To wszystko sprawia, że przy sprzedaży nieruchomości posiadanie aktualnego świadectwa energetycznego jest absolutnie niezbędne.
Wynajem mieszkania lub budynku – przekazanie świadectwa najemcy
Analogicznie jak przy sprzedaży, również przy wynajmie domu, mieszkania czy lokalu użytkowego obowiązuje wymóg posiadania aktualnego świadectwa energetycznego. Wynajmujący (właściciel) ma obowiązek przekazać świadectwo najemcy najpóźniej w dniu zawarcia umowy najmu. Dotyczy to zarówno nowych umów najmu, jak i przedłużania istniejących kontraktów. Najemca – podobnie jak kupujący – nie może zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu.
Brak świadectwa przy wynajmie lokalu może rodzić podobne konsekwencje jak przy sprzedaży. Właściciel naraża się na grzywnę do 5000 zł za niedopełnienie obowiązku, a najemca może domagać się okazania ważnego świadectwa lub nawet odstąpić od umowy najmu z powodu jego braku. Jeśli wynajmowany lokal cechuje się niską efektywnością energetyczną generującą wysokie rachunki, brak świadectwa może też skutkować sporem prawnym – najemca mógłby dochodzić roszczeń z tytułu nieujawnienia informacji o wysokich kosztach utrzymania. Dlatego przed wynajęciem mieszkania lub budynku warto zawczasu zadbać o uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej.
Odbiór nowego budynku (zakończenie budowy) a świadectwo energetyczne
Od 28 kwietnia 2023 roku wprowadzono nowy obowiązek dla inwestorów kończących budowę. Przed oddaniem budynku do użytkowania (czyli przy składaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie) należy dołączyć do dokumentacji świadectwo charakterystyki energetycznej. Mówiąc prościej – aby nowo wybudowany dom czy budynek otrzymał odbiór i mógł być legalnie użytkowany, musi posiadać sporządzone świadectwo energetyczne. Bez tego dokumentu nadzór budowlany nie wyda pozwolenia na użytkowanie obiektu.
Wyjątek: z tego wymogu zwolniono jedynie niewielkie domy mieszkalne do 70 m² powierzchni zabudowy, budowane wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe. Wszystkie pozostałe nowe budynki – w tym domy jednorodzinne powyżej 70 m², budynki wielorodzinne, obiekty komercyjne itp. – muszą przed odbiorem posiadać świadectwo energetyczne. Warto o tym pamiętać planując zakończenie budowy, aby nie opóźnić procedury odbiorowej.
Inwestycje deweloperskie – obowiązki dewelopera i inwestora
Dla deweloperów oraz inwestorów realizujących nowe osiedla czy budynki komercyjne obowiązują takie same wymogi, jak opisane powyżej – nawet bardziej rygorystycznie przestrzegane. Deweloper (jako inwestor) musi uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej dla każdego nowo wybudowanego budynku już na etapie oddawania go do użytkowania (odbioru technicznego). Następnie przy sprzedaży poszczególnych lokali lub domów deweloperskich, deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy świadectwo dla każdego mieszkania lub domu w momencie podpisywania umowy sprzedaży. W praktyce oznacza to, że dla całej inwestycji mieszkaniowej przygotowuje się komplet świadectw – osobne dokumenty dla każdego lokalu i budynku. Kupujący od dewelopera musi otrzymać taki dokument bezwzględnie, podobnie jak przy transakcji na rynku wtórnym.
Warto dodać, że od kwietnia 2023 r. ogłoszenia sprzedaży mieszkań i domów (także tych oferowanych przez deweloperów) powinny zawierać informacje o charakterystyce energetycznej obiektu – np. wskaźniki zużycia energii i klasę energetyczną – jeśli świadectwo dla danej oferty już sporządzono. Ma to zapewnić większą transparentność i możliwość porównania ofert pod kątem efektywności energetycznej. Deweloperzy od lat przygotowywali świadectwa dla swoich inwestycji, ale obecnie obowiązek ten jest ściśle egzekwowany, co zwiększa ochronę klientów i promuje budowę energooszczędnych osiedli.
Zmiana sposobu użytkowania budynku – czy potrzebne jest świadectwo?
Przy formalnej zmianie przeznaczenia budynku lub lokalu – na przykład gdy planujemy przerobić budynek gospodarczy na mieszkalny, zaadaptować strych na lokal użytkowy albo zmienić mieszkanie na biuro – również musimy zadbać o świadectwo energetyczne. W takiej sytuacji przepisy wymagają uaktualnienia dokumentacji obiektu, w tym dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej odpowiedniego dla nowej funkcji budynku. Organy administracji (nadzór budowlany) przy zatwierdzaniu zmiany sposobu użytkowania mogą zażądać przedłożenia świadectwa, aby upewnić się, że budynek spełnia wymagania energetyczne dla nowej funkcji.
Zmiana sposobu użytkowania często wiąże się z przebudową lub wyposażeniem budynku w ogrzewanie/chłodzenie, co wpływa na jego charakterystykę energetyczną. Przykładowo, przekształcając letniskowy domek używany tylko latem w całoroczny dom mieszkalny, konieczne będzie wykonanie świadectwa (oraz często poprawa izolacji czy instalacji grzewczej). Podobnie przy zmianie garażu czy magazynu (dotąd nieogrzewanego) na lokal użytkowy – wcześniej budynek mógł nie potrzebować certyfikatu, ale po montażu ogrzewania i zmianie przeznaczenia świadectwo stanie się wymagane. Zawsze gdy oficjalnie zmieniamy funkcję obiektu, warto skonsultować się z audytorem energetycznym i upewnić, że posiadamy aktualne świadectwo zgodne z nowym użytkowaniem.
Wyjątki – kiedy świadectwo energetyczne nie jest wymagane
Przepisy przewidują również pewne wyłączenia, kiedy nie musimy sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku. Przede wszystkim, jak już wspomniano, gdy budynek (lub mieszkanie) jest użytkowany wyłącznie przez właściciela na własne potrzeby i nie jest przedmiotem obrotu (sprzedaży lub najmu) – nie ma obowiązku posiadania świadectwa . Oznacza to, że jeśli np. mieszkasz we własnym domu i nie planujesz go wynajmować ani sprzedawać, nie musisz co 10 lat zamawiać nowego certyfikatu.
Ponadto, zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, świadectwa nie trzeba sporządzać dla następujących rodzajów obiektów (nawet w razie ich sprzedaży czy wynajmu):
- Budynek zabytkowy – obiekt wpisany do rejestru zabytków pod ochroną konserwatora.
- Obiekt kultu religijnego – np. kościół lub inny budynek używany do celów religijnych.
- Budynek przemysłowy lub gospodarczy bez instalacji grzewczych i klimatyzacyjnych – obiekt, który nie zużywa energii na ogrzewanie, wentylację ani klimatyzację.
- Sezonowy budynek mieszkalny – dom mieszkalny używany nie dłużej niż 4 miesiące w roku (np. domek letniskowy).
- Wolnostojący budynek o powierzchni użytkowej < 50 m² – mały budynek, którego powierzchnia nie przekracza 50 m².
- Budynek gospodarczy w gospodarstwie rolnym o niskim zużyciu energii – taki, którego wskaźnik nieodnawialnej energii pierwotnej (EP) ≤ 50 kWh/(m²·rok)
Dodatkowo, nawet jeśli budynek nie podpada pod powyższe kategorie, istnieje sytuacja czysto techniczna, w której świadectwo również nie jest wymagane: gdy budynek (lub wydzielona część budynku) w ogóle nie posiada ogrzewania ani chłodzenia. W takiej sytuacji brak tzw. powierzchni o regulowanej temperaturze powoduje, że nie da się wyliczyć charakterystyki energetycznej – więc certyfikat nie jest sporządzany. Przykładowo, otwarta wiata magazynowa bez ogrzewania nie wymaga świadectwa energetycznego.
Kary i konsekwencje braku świadectwa
Niedopełnienie obowiązków związanych ze świadectwem charakterystyki energetycznej może skutkować poważnymi konsekwencjami. Przede wszystkim grożą kary finansowe – ustawa przewiduje grzywnę nawet do 5000 zł dla osoby, która przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości nie przekaże wymaganego świadectwa. Co więcej, jeżeli właściciel zignoruje ten obowiązek, nabywca lub najemca mogą w terminie do 14 dni odstąpić od zawartej umowy z powodu braku świadectwa.
W praktyce brak ważnego certyfikatu może też utrudnić przeprowadzenie transakcji – notariusz ma prawo odmówić sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży, dopóki nie przedłożysz świadectwa. Jeśli mimo braku dokumentu dojdzie do sprzedaży lub najmu, nowy właściciel lub lokator może domagać się od Ciebie pokrycia kosztów sporządzenia świadectwa na własną rękę, a nawet dochodzić odszkodowania za ewentualne szkody (np. wyższe koszty ogrzewania, o których nie został poinformowany). Skrajne lekceważenie przepisów może skutkować również mandatem karnym (np. nałożonym przez policję) lub postępowaniem administracyjnym ze strony inspekcji nadzoru budowlanego.
Podsumowując – ryzyko finansowe i prawne związane z brakiem świadectwa jest niewspółmiernie większe niż koszt i wysiłek potrzebny do uzyskania tego dokumentu. Standardowy koszt sporządzenia świadectwa energetycznego dla mieszkania czy domu to kilkaset złotych, co stanowi ułamek potencjalnej grzywny. Dlatego warto zawczasu zadbać o świadectwo i spać spokojnie, wiedząc że spełniło się wymogi prawa.
Potrzebujesz świadectwa energetycznego?
Zespół G-CERT z przyjemnością Ci w tym pomoże. Wykonujemy świadectwa charakterystyki energetycznej szybko, profesjonalnie i w atrakcyjnej cenie – nawet w 24 godziny na terenie całej Polski. Sprawdź nasz cennik i skontaktuj się z nami, aby zamówić świadectwo dla swojej nieruchomości. Dzięki temu bez problemu spełnisz wymogi prawne, a także zyskasz cenne informacje o efektywności energetycznej swojego budynku.
Skontaktuj się z nami już dziś pod numerem telefonu +48 501 564 561 lub droga mailową: gcert.biuro@gmail.com i zadbaj o formalności bez stresu!