Świadectwo energetyczne mieszkania – praktyczny poradnik
Świadectwo energetyczne mieszkania to dokument określający, ile energii potrzebuje dane mieszkanie na zaspokojenie potrzeb takich jak ogrzewanie, wentylacja, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, a ewentualnie także chłodzenie. Mówiąc prościej, świadectwo pokazuje energochłonność lokalu – czyli czy mieszkanie jest energooszczędne, czy też będzie generować wysokie koszty ogrzewania i prądu. Obowiązek posiadania świadectw wynika z przepisów unijnych i krajowych, a celem jest promowanie energooszczędnych budynków oraz zwiększanie świadomości właścicieli w kwestii oszczędzania energii. W praktyce świadectwo energetyczne stało się niezbędnym dokumentem przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania – od 2023 roku prawie każdy właściciel zbywający lokal musi je posiadać (o czym szczegółowo piszemy dalej). Niniejszy poradnik wyjaśnia krok po kroku, czym jest świadectwo energetyczne, kiedy jest wymagane, jak je uzyskać, ile kosztuje oraz czym różni się od audytu energetycznego.
Co to jest świadectwo energetyczne mieszkania?
Świadectwo energetyczne mieszkania (formalnie: świadectwo charakterystyki energetycznej) to oficjalny dokument podsumowujący charakterystykę energetyczną lokalu mieszkalnego. Sporządza się go na podstawie obliczeń zużycia energii – uwzględnia zapotrzebowanie danego mieszkania na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a jeśli w lokalu jest klimatyzacja – także do chłodzenia. Dzięki temu dokument przedstawia, jak efektywnie mieszkanie gospodaruje energią i jakie może być orientacyjne roczne zużycie energii oraz związane z tym koszty eksploatacji. Świadectwo pełni więc rolę “energetycznego paszportu” lokalu – pozwala porównać różne mieszkania pod względem ich energooszczędności i przewidywanych rachunków za ogrzewanie czy prąd.
Warto podkreślić, że świadectwo charakterystyki energetycznej nie ocenia stanu technicznego instalacji ani jakości wykończenia mieszkania – skupia się wyłącznie na aspektach związanych z energią. Dla kupującego lub najemcy może to być jednak bardzo cenna informacja. Przykładowo, jeśli jedno mieszkanie ma znacznie wyższe zapotrzebowanie na energię niż inne podobnej wielkości, świadectwo ostrzeże, że utrzymanie takiego lokalu będzie droższe (np. z powodu słabej izolacji lub starego systemu grzewczego). Z kolei właściciel dzięki świadectwu może zyskać rekomendacje, co ulepszyć w mieszkaniu, aby obniżyć rachunki. Dokument nie jest więc tylko wymogiem prawnym, ale praktycznym narzędziem pomagającym podejmować świadome decyzje – zarówno przy zakupie/najmie lokalu, jak i przy planowaniu ewentualnych remontów podnoszących efektywność energetyczną.
Jakie informacje zawiera świadectwo energetyczne mieszkania?
Świadectwo energetyczne ma ustandaryzowany format określony przepisami i zawiera szereg kluczowych danych dotyczących mieszkania . Na pierwszej stronie znajdują się podstawowe informacje identyfikacyjne (adres lokalu, rok budowy budynku, metoda wyznaczenia charakterystyki energetycznej itp.), a przede wszystkim wartości wskaźników energetycznych dla ocenianego mieszkania. Należą do nich m.in.:
- Roczne zapotrzebowanie na energię użytkową (EU) – energia potrzebna do ogrzania pomieszczeń i przygotowania ciepłej wody w standardowych warunkach użytkowania.
- Roczne zapotrzebowanie na energię końcową (EK) – faktyczna ilość energii, jaką mieszkanie zużywa z sieci (uwzględniając sprawność systemów grzewczych).
- Roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP) – wskaźnik kluczowy z punktu widzenia przepisów, obejmujący energię pierwotną zużytą na potrzeby lokalu (np. energię zawartą w spalanym węglu, gazie czy energii elektrycznej z sieci)  .
- Jednostkowa wielkość emisji CO₂ – ilość dwutlenku węgla emitowana rocznie w związku z użytkowaniem mieszkania (pośrednio wynika ze zużywanej energii i jej źródeł).
- Udział odnawialnych źródeł energii (OZE) – procentowy udział energii ze źródeł odnawialnych w całkowitym rocznym zapotrzebowaniu mieszkania na energię końcową.
Poza powyższymi wskaźnikami liczbowymi, w świadectwie znajdziemy także informacje opisowe. Dokument wskazuje m.in. rodzaj i sprawność systemu ogrzewania oraz ewentualnej klimatyzacji, jakość izolacji termicznej (ocenianej przez pryzmat strat ciepła) oraz typy okien i drzwi wpływające na efektywność energetyczną. Bardzo ważnym elementem świadectwa jest część z zaleceniami poprawy charakterystyki energetycznej – audytor sporządzający dokument może wypisać propozycje modernizacji, które obniżyłyby zużycie energii w mieszkaniu (np. docieplenie ścian, wymiana okien na bardziej szczelne, modernizacja kotła grzewczego itp.). Dzięki temu świadectwo nie tylko informuje o bieżącym stanie, ale też podpowiada właścicielowi, co zrobić, by mieszkanie stało się tańsze w utrzymaniu i bardziej ekologiczne.
Warto dodać, że na świadectwie energetycznym nie ma obecnie prostej oceny w formie klasy energetycznej (literowej). O ile w niektórych krajach UE certyfikaty podają klasę od A do G, co ułatwia laikom ocenę (podobnie jak etykiety na sprzęcie AGD), o tyle w Polsce otrzymujemy wartości liczbowe bez litery. Pewną namiastką oceny jakościowej jest wspomniana kolorowa skala dla wskaźnika EP: wynik jest oznaczony strzałką na pasku od zielonego (wynik bardzo dobry) do czerwonego (słaba efektywność) . Dzięki temu można wizualnie ocenić, w którym miejscu skali plasuje się nasze mieszkanie na tle wymagań – np. strzałka przesunięta daleko w prawo (ku czerwieni) oznacza wysokie zużycie energii i potencjalnie wyższe rachunki.
Kiedy świadectwo energetyczne mieszkania jest potrzebne?
Od 28 kwietnia 2023 roku w Polsce zaostrzono przepisy dotyczące świadectw energetycznych. Obecnie posiadanie ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy każdej sprzedaży lub wynajmie mieszkania, domu czy innego budynku – bez względu na rok jego budowy. Oznacza to, że jeśli jesteś właścicielem mieszkania i zamierzasz je sprzedać albo oddać w najem, musisz przekazać nabywcy lub najemcy świadectwo najpóźniej w dniu podpisania umowy przeniesienia własności albo umowy najmu.
Przed kwietniem 2023 obowiązek ten nie był tak powszechny – wcześniej świadectwa energetyczne w praktyce dotyczyły głównie nowych budynków oddawanych do użytku (po 2009 r.) oraz transakcji deweloperskich. Nowelizacja przepisów wprowadziła jednak wymóg certyfikacji także dla starszych mieszkań i domów, jeśli zmieniają one właściciela lub lokatora. Nie ma znaczenia, czy mieszkanie znajduje się w nowoczesnym apartamentowcu, czy w starym bloku z wielkiej płyty – przy sprzedaży lub najmie zawsze wymagane jest świadectwo (chyba że spełnia szczególne kryteria zwalniające, o czym poniżej). Co istotne, jeśli danej nieruchomości nie zamierzasz ani sprzedawać, ani wynajmować, to nie ciąży na Tobie obowiązek posiadania dla niej świadectwa. Krótko mówiąc, użytkowanie mieszkania “na własny użytek” (bez zamiaru zbycia) nie wymaga sporządzania certyfikatu – możesz mieszkać we własnym lokalu bez świadectwa i nikt Ci za to kary nie da. Natomiast w momencie decyzji o sprzedaży czy wynajęciu – musisz już takie świadectwo uzyskać.
W jakich sytuacjach zatem konkretnie prawo wymaga posiadania świadectwa energetycznego? Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, świadectwo należy przekazać przy następujących transakcjach dotyczących budynku lub jego części (np. lokalu mieszkalnego):
- Sprzedaż – przy przeniesieniu własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny sprzedaży mieszkania).
- Przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – jeżeli zbywasz prawo do lokalu spółdzielczego, również musisz przekazać świadectwo .
- Wynajem – przy zawarciu umowy najmu (zarówno najmu okazjonalnego, jak i instytucjonalnego czy zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego).
Inwestorzy oddający do użytku nowo wybudowane domy lub mieszkania także muszą zadbać o świadectwo – od kwietnia 2023 kopię świadectwa należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie nowego budynku. Wyjątkiem są tutaj małe domy do 70 m² budowane na własne cele mieszkalne, które nie wymagają takich formalności. Natomiast rynek wtórny (istniejące mieszkania) objęty jest obowiązkiem przy sprzedaży/najmie niezależnie od metrażu czy wieku budynku. W praktyce oznacza to, że niemal każdy właściciel mieszkania planujący jego sprzedaż lub wynajem musi zlecić sporządzenie świadectwa.
Ważne jest również, że od 2023 roku przepisy wymagają, aby w ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie nieruchomości podawać podstawowe wskaźniki z posiadanego świadectwa (jeśli lokal ma już wystawiony certyfikat). Dotyczy to wartości: EU, EK, EP, udziału OZE oraz emisji CO₂. Ma to na celu informowanie potencjalnych nabywców/najemców o energooszczędności oferty już na etapie przeglądania ogłoszeń. Jeżeli więc już masz świadectwo dla mieszkania i chcesz je reklamować jako energooszczędne, pamiętaj o umieszczeniu tych danych w ofercie.
Kiedy świadectwo energetyczne mieszkania nie jest wymagane (wyjątki)
Choć co do zasady większość budynków podlega obowiązkowi certyfikacji przy sprzedaży lub wynajmie, ustawodawca przewidział kilka wyjątków, w których sporządzanie świadectwa energetycznego nie jest potrzebne. Zwolnienia te dotyczą specyficznych rodzajów obiektów lub sytuacji użytkowania. Oto najważniejsze z nich:
- Bardzo małe budynki – wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa . Taka wielkość dotyczy np. małych domków rekreacyjnych, altan działkowych itp. (typowe mieszkania w blokach zwykle przekraczają 50 m², więc to odstępstwo dotyczy raczej domków).
- Obiekty zabytkowe – budynki podlegające ochronie zabytków (np. wpisane do rejestru zabytków) nie wymagają certyfikatu. Uznano, że względy konserwatorskie są ważniejsze niż wymogi energetyczne i takich obiektów nie obliguje się do poprawy efektywności energetycznej, więc świadectwo nie jest konieczne.
- Budynki użytkowane sezonowo – jeśli budynek mieszkalny jest przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (np. letniskowy domek wakacyjny, wykorzystywany tylko latem), to nie trzeba dla niego sporządzać świadectwa. W praktyce chodzi o obiekty sezonowe, których ogrzewanie w skali roku jest pomijalne.
- Budynki niemieszkalne o prostym charakterze – prawo wyłącza też budynki gospodarcze, przemysłowe i magazynowe niewyposażone w instalacje zużywające energię (np. nieogrzewane składy, stodoły itp.). Jeśli w budynku brak jest systemu ogrzewania, chłodzenia czy ciepłej wody, świadectwo nie jest wymagane, bo jego charakterystyka energetyczna byłaby nieistotna.
Podsumowując, nie musisz mieć świadectwa energetycznego, gdy nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz swojego domu/mieszkania lub gdy Twój budynek należy do jednej z powyższych kategorii (mały, zabytkowy, sezonowy, bez ogrzewania). W przeciwnym razie – certyfikat będzie potrzebny. W przypadku typowego mieszkania w bloku czy kamienicy, przeznaczonego do sprzedaży bądź najmu, żadne z powyższych wyłączeń zwykle nie ma zastosowania – trzeba zatem pamiętać o dopełnieniu tego obowiązku.
Kto może sporządzić świadectwo energetyczne mieszkania?
Sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej jest czynnością zastrzeżoną dla uprawnionych specjalistów. Nie możemy wykonać takiego dokumentu samodzielnie (jako właściciel lokalu) – nawet jeśli posiadamy wiedzę techniczną, przepisy wymagają, by certyfikat wystawiła osoba z odpowiednimi kwalifikacjami. Zgodnie z ustawą, świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków i posiadająca uprawnienia do sporządzania świadectw. Taki rejestr prowadzi Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Znajdują się w nim audytorzy energetyczni, którzy zdali odpowiednie egzaminy lub mają uprawnienia budowlane i odbyli szkolenia wymagane prawem. Przed zleceniem warto zweryfikować, czy wybrany specjalista figuruje w oficjalnym rejestrze – mamy wtedy pewność, że jego świadectwo będzie ważne i legalne.
Najczęściej sporządzaniem świadectw zajmują się audytorzy energetyczni lub projektanci z uprawnieniami, często działający w firmach oferujących certyfikaty energetyczne. W praktyce usługę można zamówić na kilka sposobów. Można bezpośrednio skontaktować się z audytorem z okolicy (np. telefonicznie czy mailowo) albo skorzystać z coraz popularniejszych serwisów online. W internecie działa wiele firm (w tym startupów) umożliwiających zamówienie świadectwa przez formularz online – wystarczy podać wymagane dane techniczne, przesłać skany dokumentacji, opłacić usługę i poczekać na gotowy certyfikat. Taką wygodną opcję oferuje również nasza firma G-CERT.pl, gdzie można zamówić świadectwo energetyczne mieszkania online dla dowolnej lokalizacji w Polsce.
Coraz częściej cały proces odbywa się zdalnie – doświadczony audytor jest w stanie obliczyć charakterystykę energetyczną na podstawie dostarczonych informacji i projektów, bez konieczności wizyty w mieszkaniu. Oczywiście, jeśli brak jest jakichś danych, audytor może umówić się na oględziny lokalu, ale w przypadku większości mieszkań dostępne są potrzebne informacje (np. metraż, grubość ścian, rodzaj ogrzewania), więc obywa się bez inspekcji. Czas realizacji usługi jest stosunkowo krótki – zwykle od 1 do 5 dni roboczych otrzymamy gotowe świadectwo energetyczne (w formie elektronicznej PDF, a na życzenie także papierowej wysyłanej pocztą).
Uwaga: Obecnie każde wystawione świadectwo musi zostać zarejestrowane w centralnym rejestrze (otrzymuje unikalny numer). Świadectwa mogą mieć formę papierową (opatrzoną odręcznym podpisem audytora) lub elektroniczną (podpisaną kwalifikowanym e-podpisem, podpisem zaufanym lub osobistym dowodem osobistym). Obie formy są równoważne prawnie. Wybierając audytora, warto upewnić się, że po sporządzeniu świadectwa przekaże nam on dokument w preferowanej formie (np. PDF mailem albo oryginał papierowy kurierem) i zarejestruje go w bazie ministerstwa.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne mieszkania?
Koszt uzyskania świadectwa energetycznego mieszkania bywa na rynku bardzo zróżnicowany, jednak w praktyce dla właściciela nieruchomości najważniejsza jest jasna informacja, ile faktycznie zapłaci i co otrzyma w zamian. W G-CERT przyjęto prosty i przejrzysty model cenowy, który eliminuje niepewność i nieprzyjemne niespodzianki na etapie realizacji.
W przypadku mieszkań cena świadectwa energetycznego wynosi 300 zł, natomiast dla domów jednorodzinnych oraz lokali użytkowych koszt usługi wynosi 450 zł. Są to stawki stałe, niezależne od lokalizacji nieruchomości – obowiązują zarówno w dużych miastach, jak i w mniejszych miejscowościach na terenie całej Polski.
Dodatkowym atutem jest możliwość realnego obniżenia kosztu usługi. Osoby, które po wykonaniu świadectwa zdecydują się wystawić opinię w Google, mogą skorzystać z rabatu. W takim przypadku cena świadectwa energetycznego mieszkania zostaje obniżona do 150 zł, czyli o 150 zł względem ceny standardowej. Dla domów jednorodzinnych rabat wynosi 100 zł, co oznacza koszt końcowy 350 zł. To rozwiązanie szczególnie doceniane przez właścicieli mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, którzy chcą spełnić obowiązek ustawowy możliwie najniższym kosztem, bez rezygnowania z jakości i bezpieczeństwa formalnego.
Warto pamiętać, że cena świadectwa energetycznego nie bierze się znikąd. Na jej poziom wpływa zakres analizy, konieczność prawidłowego odwzorowania parametrów budynku oraz odpowiedzialność osoby sporządzającej dokument. Rzetelne świadectwo energetyczne powinno być oparte na rzeczywistych danych dotyczących mieszkania lub domu, takich jak metraż, rodzaj ogrzewania, sposób przygotowania ciepłej wody użytkowej czy podstawowe informacje o przegrodach budowlanych. Zbyt niska cena często oznacza maksymalne uproszczenia, pracę na schematach lub brak weryfikacji danych, co w skrajnych przypadkach może prowadzić do zakwestionowania dokumentu.
Na tle kosztów całej transakcji sprzedaży lub wynajmu nieruchomości — takich jak opłaty notarialne, prowizje pośredników czy koszty ogłoszeń — wydatek rzędu kilkuset złotych na świadectwo energetyczne jest relatywnie niewielki. Jednocześnie pozwala uniknąć ryzyka kar finansowych, problemów przy podpisywaniu umowy oraz wątpliwości ze strony kupującego lub najemcy. Dlatego wybór sprawdzonego wykonawcy, jasnych zasad i z góry znanej ceny jest rozwiązaniem najbezpieczniejszym i najbardziej racjonalnym.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne mieszkania?
Termin ważności świadectwa energetycznego wynosi 10 lat od daty jego sporządzenia . Oznacza to, że raz wystawionym certyfikatem możemy posługiwać się przez dekadę przy dowolnych transakcjach dotyczących mieszkania – o ile oczywiście w międzyczasie nie zmieni się charakterystyka energetyczna lokalu. Jeśli upłynie 10 lat, świadectwo traci ważność i przy kolejnej sprzedaży/najmie trzeba wykonać nowe. Warto jednak pamiętać, że istnieją sytuacje, w których dokument straci ważność przed upływem tego okresu. Dzieje się tak, gdy w mieszkaniu (lub budynku, w którym się ono znajduje) dokonano istotnych zmian wpływających na zużycie energii.
Przykładowo, jeśli ocieplimy budynek (przeprowadzimy termomodernizację – np. dodatkowe docieplenie ścian, stropu) albo wymienimy okna na nowe, znacznie szczelniejsze, to parametry energetyczne ulegną poprawie. Analogicznie, zamiana starego kotła węglowego na nowoczesną pompę ciepła czy podłączenie budynku do sieci miejskiej również zasadniczo zmienia bilans energetyczny. W takich przypadkach posiadane dotąd świadectwo przestaje odzwierciedlać rzeczywistość i trzeba sporządzić nowe, aktualne.
Przepisy mówią wprost: jeśli przeprowadzono roboty budowlano-instalacyjne zmieniające charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku (lokalu), świadectwo traci ważność przed upływem 10 lat. Na przykład, wymieniając wszystkie okna w mieszkaniu na energooszczędne trzyszybowe, znacznie zmniejszymy straty ciepła – stare świadectwo (sprzed wymiany) zawyżałoby teraz zapotrzebowanie na energię, więc należy je odnowić, by pokazywało aktualne (lepsze) parametry.
Podobnie, gdyby doszło do połączenia dwóch mieszkań w jedno (przebudowa układu ścian i powiększenie powierzchni lokalu), zmieni się charakterystyka energetyczna całości – dotychczasowe świadectwa poszczególnych mieszkań byłyby nieaktualne. Wówczas dla nowo powstałego połączonego lokalu trzeba wykonać nowy certyfikat odzwierciedlający jego aktualny metraż i systemy.
W praktyce zaleca się, by traktować 10 lat jako maksymalny okres ważności, ale jednocześnie aktualizować świadectwo po każdej większej modernizacji wpływającej na energię. Dzięki temu przy ewentualnej sprzedaży czy wynajmie zawsze dysponujemy dokumentem, który wiernie oddaje stan mieszkania. Co ważne, świadectwa wystawione przed zmianą przepisów zachowują swoją ważność do upływu 10 lat od ich wydania. Nie ma obowiązku wymieniać ich natychmiast po wejściu nowych regulacji – można spokojnie korzystać z nich do końca ich terminu, o ile lokal nie przeszedł modernizacji.
Jak przekazać świadectwo przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania?
Posiadanie świadectwa energetycznego to jedno, ale przepisy wymagają też przekazania go kontrahentowi – czyli kupującemu albo najemcy. Sposób przekazania zależy od tego, czy zawieramy umowę sprzedaży, czy umowę najmu, oraz od formy świadectwa (papierowe vs elektroniczne). Poniżej wyjaśniamy, jak poprawnie przekazać świadectwo w obu przypadkach, aby dopełnić obowiązków formalnych.
Przy wynajmie mieszkania – świadectwo należy zawsze wręczyć najemcy w formie papierowej. Jeśli posiadamy oryginał papierowy, możemy przekazać po prostu jego kopię (kserokopię) lub wydrukować plik elektroniczny i dać wydruk. Ważne, by nie ograniczyć się do wysłania skanu mailem – przepisy wymagają fizycznego dokumentu. Najlepiej wręczyć kopię w chwili podpisywania umowy najmu. Dodatkowo, zaleca się umieszczenie w umowie zapisu, że najemca otrzymał świadectwo lub załączenie do umowy oświadczenia najemcy potwierdzającego odbiór świadectwa. Taki zapis chroni właściciela – w razie sporu najemca nie będzie mógł twierdzić, że nie dostał dokumentu.
Przy sprzedaży mieszkania – tu forma przekazania zależy od formy świadectwa, jaką dysponujemy. Jeśli mamy świadectwo w formie papierowej, wówczas oryginał należy przekazać nowemu właścicielowi. Najlepiej zrobić to podczas podpisywania aktu notarialnego sprzedaży – notariusz może wtedy odnotować w akcie, że sprzedający przekazał świadectwo energetyczne kupującemu. Gdybyśmy dali tylko kopię, kupujący mógłby domagać się oryginału, dlatego przekazuje się oryginał (sprzedający może sobie zostawić kopię dla wiedzy). Natomiast jeśli mamy świadectwo elektroniczne (podpisany cyfrowo plik PDF), to przekazujemy je również elektronicznie – nie powinniśmy go drukować i traktować wydruku jako oryginału.
Najbezpieczniej zrobić to za pośrednictwem notariusza: np. przesłać przed aktem plik świadectwa na skrzynkę ePUAP notariusza, a on w trakcie aktu notarialnego przekaże ten plik nabywcy (lub dołączy do dokumentów elektronicznych). Alternatywnie, można wspólnie podpisać protokół przekazania pliku (np. kupujący potwierdzi otrzymanie e-mailem oryginalnego pliku z podpisem elektronicznym). Kluczowe jest, by fakt przekazania świadectwa został odnotowany w akcie notarialnym – jeśli świadectwa brak lub nie zostało przekazane, notariusz ma obowiązek pouczyć sprzedającego o konsekwencjach.
Podsumowując... najemcy dajemy wydruk lub kopię świadectwa do ręki (i bierzemy potwierdzenie), kupującemu przekazujemy oryginał – papierowy do ręki albo elektroniczny poprzez e-mail/ePUAP. Dzięki temu dopełnimy formalności i unikniemy ewentualnych sporów na tle braku dokumentu.
Co grozi za brak świadectwa energetycznego mieszkania?
Niewywiązanie się z obowiązku posiadania i przekazania świadectwa energetycznego traktowane jest jako wykroczenie, zagrożone karą finansową. W praktyce najczęściej kwestia ta wychodzi na jaw przy transakcji sprzedaży – notariusz, sporządzając akt, spyta o świadectwo. Jeśli sprzedający nie przedstawi świadectwa, notariusz i tak przeprowadzi transakcję (nie zablokuje sprzedaży), ale zamieści w akcie notarialnym wzmiankę o braku świadectwa i pouczy sprzedającego, że może zostać ukarany grzywną. Następnie notariusz powiadamia właściwy organ (najczęściej nadzór budowlany lub urząd), który może wszcząć postępowanie. Grzywna za brak przekazania świadectwa nabywcy wynosi maksymalnie do 5 000 zł. Wysokość kary ustalana jest indywidualnie – zwykle może to być kilka tysięcy złotych, w zależności od okoliczności. Podobna odpowiedzialność dotyczy wynajmującego, który nie przekaże świadectwa najemcy – również naraża się na mandat lub grzywnę nałożoną przez sąd. Krótko mówiąc, brak świadectwa może nas kosztować nawet parę tysięcy złotych, co zdecydowanie przewyższa koszt samego certyfikatu.
Warto mieć świadomość, że sankcje to nie wszystko. Brak ważnego świadectwa może rodzić także inne komplikacje. Na przykład, potencjalny kupujący świadomy przepisów może wstrzymać się z finalizacją zakupu do czasu dostarczenia przez sprzedającego certyfikatu – co wydłuży proces sprzedaży i może zniechęcić nabywcę. Ponadto niektóre firmy ubezpieczeniowe mogą uznać brak dopełnienia obowiązków prawnych (jak nieposiadanie wymaganego świadectwa) za przejaw niedbalstwa właściciela, co w skrajnych wypadkach mogłoby utrudnić uzyskanie odszkodowania za szkody w mieszkaniu. Choć ubezpieczenie mieszkania nie wymaga przedstawienia świadectwa, to w ogólnych warunkach polis bywa klauzula o obowiązku przestrzegania przepisów – warto więc nie dawać ubezpieczycielowi pretekstu do odmowy wypłaty.
Reasumując, lepiej zawczasu zadbać o świadectwo energetyczne, niż ryzykować kary i problemy. Koszt i wysiłek włożony w uzyskanie certyfikatu są stosunkowo niewielkie, a unikniemy niepotrzebnego stresu, opóźnień transakcji czy wydatków rzędu kilku tysięcy złotych w postaci grzywny.
Świadectwo energetyczne mieszkania a audyt energetyczny – czym się różnią?
Na koniec warto wyjaśnić często mylone pojęcia: świadectwo energetyczne vs audyt energetyczny. Choć oba dotyczą efektywności energetycznej budynków, są to zupełnie różne opracowania o innym celu i zakresie.
Świadectwo energetyczne – jak już opisaliśmy – to certyfikat pokazujący zużycie energii przez lokal lub budynek w typowych warunkach użytkowania. Ma charakter przede wszystkim informacyjny i urzędowy: jest wymagane prawnie przy sprzedaży/najmie, pozwala kupującemu lub najemcy oszacować koszty utrzymania nieruchomości, a właścicielowi daje ogólną ocenę energooszczędności obiektu. Świadectwo powstaje głównie na podstawie obliczeń zgodnych ze standardową metodologią – zakłada pewne normowe użytkowanie (np. temperatury wewnętrzne, liczba osób, itp.) i wylicza zapotrzebowanie na energię. Zawiera też ewentualne zalecenia usprawnień, ale nie wchodzi w szczegóły ich opłacalności.
Audyt energetyczny natomiast to znacznie szersza i głębsza analiza techniczna budynku lub mieszkania. Celem audytu jest identyfikacja konkretnych możliwości oszczędności energii – czyli wskazanie, gdzie ucieka energia i jak to poprawić. Audytor energetyczny podczas audytu dokonuje szczegółowego przeglądu obiektu: sprawdza izolację ścian, dachu, podłóg, analizuje system grzewczy i wentylacyjny, ocenia sprzęty i oświetlenie pod kątem energooszczędności. Na podstawie pomiarów i zebranych danych audyt sporządza raport, w którym wskazuje słabe punkty – np. mostki termiczne, przestarzałe urządzenia, brak ocieplenia – oraz proponuje konkretne usprawnienia wraz z ich szacowanym efektem energetycznym i często ekonomicznym. Przykładowe rekomendacje z audytu to: docieplenie ścian o dodatkowe 10 cm styropianu, wymiana kotła na kondensacyjny, montaż paneli fotowoltaicznych, wymiana wszystkich żarówek na LED itd. Audyt odpowiada na pytanie: co dokładnie zrobić, by budynek zużywał mniej energii i o ile to poprawi sytuację.
Kluczowe różnice to więc: zakres i cel. Świadectwo jest zwięzłym certyfikatem potrzebnym do transakcji, audyt – obszernym raportem doradczym dla właściciela. Świadectwo podsumowuje stan obecny (i ewentualnie ogólnie sugeruje kierunki poprawy), a audyt planuje zmiany i często jest wymagany np. przy ubieganiu się o dotacje na termomodernizację. Co ważne, posiadanie świadectwa nie zastępuje audytu, ani odwrotnie – jeśli np. chcemy skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej czy dofinansowania na ocieplenie domu, potrzebny będzie audyt energetyczny. Natomiast przy sprzedaży mieszkania wymagane jest świadectwo, audyt nie jest konieczny (choć bywa pomocny przy prezentowaniu zalet nieruchomości, gdyż pokazuje potencjał oszczędności).
Podsumowując, audyt energetyczny to dogłębna diagnoza i plan ulepszeń, a świadectwo energetyczne to “metryczka” informująca o aktualnej efektywności. Dla właściciela mieszkania audyt ma sens głównie wtedy, gdy planuje on poważne modernizacje w celu oszczędzania energii lub stara się o dofinansowanie na takie prace. Natomiast świadectwo jest potrzebne “urzędowo” – jako dokument wymagany przez prawo przy zbyciu lub wynajmie lokalu. Oba pojęcia łączy tematyka energii w budynku, ale nie należy ich mylić ze sobą.
Kilka słów na koniec...
Świadectwo energetyczne mieszkania stało się obecnie ważnym elementem obrotu nieruchomościami w Polsce. Dla właścicieli lokali to przede wszystkim obowiązek prawny – przed sprzedażą czy wynajmem muszą zadbać o posiadanie aktualnego certyfikatu i przekazanie go kontrahentowi. Jednocześnie warto postrzegać świadectwo nie tylko jako formalność, ale też jako praktyczną informację o naszym mieszkaniu. Zawarte w nim wskaźniki pokazują, czy lokal jest energooszczędny, a zalecenia modernizacyjne mogą pomóc zaplanować sensowne inwestycje obniżające rachunki.
Dzięki świadectwom na rynku nieruchomości zaczyna być widoczne, które mieszkania są “ciepłe i tanie w utrzymaniu”, a które mogą generować wysokie koszty ogrzewania. Może to wpływać na decyzje kupujących – mieszkanie z lepszymi parametrami energetycznymi jest bardziej atrakcyjne, zwłaszcza przy rosnących cenach energii. Nie warto więc zwlekać ze sporządzeniem świadectwa, gdy tylko jest ono wymagane. Za kilkaset złotych zyskujemy dokument ważny 10 lat, unikamy ryzyka kar do 5 000 zł i świadomie podchodzimy do kwestii zużycia energii.
Jeśli potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu świadectwa dla swojego mieszkania, skorzystaj z usług sprawdzonych specjalistów od G-CERT. Gwarantujemy szybkie i profesjonalne wykonanie świadectwa energetycznego – nawet w 24h, w formie online, dla klientów z całej Polski. Dzięki temu dopełnisz wszystkich formalności bez wychodzenia z domu, a Twoje mieszkanie będzie gotowe do bezpiecznej sprzedaży lub wynajmu, zgodnie z obowiązującym prawem.
Masz pytania? Zadzwoń: 501 564 561 lub napisz e-mail: gcert.biuro@gmail.com
Pamiętaj: świadectwo energetyczne to inwestycja w pewność prawną i wiedzę o własnej nieruchomości – warto ją mieć przy sobie w każdej ważnej transakcji.